【深度】乱象Mall生,又一品牌被强行清退了

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2018年11月20日20:19来自:赢商网浙江站 陈肖丽
核心提示:原先愉快的合作双方,如今在法庭上争锋相对。

  近日,《赢商网》接到杭州玛黑餐饮负责人杜女士爆料,对方称“杭州解百新元华在合同期内强制清退其位于C座一楼北面(面对西湖)的’贻贝磨坊’商铺。”

  《赢商网》第一时间赶赴解百新元华,发现C座正门3个门面的贻贝磨坊餐厅确实已不再正常营业,门上还张贴着“该区域我公司已收回,如有疑问请于物业管理部联系”字样。

  

  透过玻璃门窗,可以隐约看到,近500㎡的店铺内,只剩下一些沙发以及柜台等无法挪动的硬件设备。

    

 

  

’贻贝磨坊’商铺目前情况

  据杜女士称,其与解百新元华签订了8年的合同,如今才履行了2年多。2018年以来,由于解百新元华客流一直不佳,杜女士便多次向商场管理层反映,希望减免房租、物业费。商场也于5月份提出“缩面”并补贴装修费用的方案。“前期我们还在商量缩小铺位面积的事,8月9日,解百突然和我们说要在8月13日停水停电,但会保留冰箱供电,说是先走流程,然后再来谈判。我们信以为真,一直到这个时候,解百都没有和我们终止合同。”

  同时,杜女士也怀疑,此次撤铺的事会不会和12月份解百新元华要引进网易严选首家线下门店有关。她表示,在她门店正常营业期间,已有包括阿迪达斯等多个品牌去看过其铺位情况。

  《赢商网》随即联系到解百新元华综合管理部门,对上述情况进行求证。解百方面表示铺位确实已被清空,但具体原因是该商铺拒不交租,拖欠租金。同时,前期也已在门店张贴过相关函件。“我们是上市公司,所有动作都是按照既有条款走的,一切等法院裁定。”

  当被问及欠租问题时,杜女士表示:“8月9日后,我们多次要求付款,商场有关管理层表示暂时不要付款(有录音记录),也没有任何人和我们商议终止合同事宜。”

  而对于杜女士或在其门店原址上引入网易严选首家线下门店的猜想,解百方已给予否定答案。

  目前,双方都已走上法律程序。

  

  价格和价值,矛盾的幕后推手

  从上述事件中不难发现,“租金”和“客流”其实是诱发这桩事件关键所在。商铺之所以没有按照合同履行相关义务,很大程度上是因为其觉得原先的租金体系与商场为其带去的流量价值已经不匹配。

  “生意不好,背后是付出租金与得到的流量不成比率。如果购物中心不能带来同等流量,就面临前期租金定价体系崩溃。如果购物中心坚持按原先设定的流量来收取租金,就会引发商户的不满。如果持续无法提供足够价值的流量,商户就会开始用脚投票,也就是不愿意按时交租金。”资深行业专家王国平分析到。

  “最初是杭州大厦来招商的,我们想杭州大厦在业内知名度很高,应该问题不大,也就进去了(进驻解百新元华)。”杜女士表示,“后来解百新元华就一直处于调整状态,客流更是少得可怜。曾有保安开玩笑告诉我们,一天商场才进去16个人。”

  杜女士举了个例子:2016年初,解百新元华整体改造,但因匆忙开业,商场的运营、物业管理等方面不断出现问题,比如消防也是在2016年12月才通过验收。期间不断出现商铺停业和退租,其中包括“江边城外”、“牛焱火锅”等。“因此商场才出台了租金物业费用减免的方案。”

  基于这样的先例,杜女士向解百新元华提出了希望有进一步的优惠政策。这也是致使其迟迟未交租金的原因之一。

  在交流的过程中,杜女士还透露,解百新元华在物业方面的服务也不到位,“空调几乎没有,冬天室内室外的温度没有区别。”

  这就涉及到品牌方要付出的另一成本——物业管理费。当甲方物业管理水平低于乙方所支付的费用,就会引发乙方的反弹。就像住宅小区业主跟物业公司之间的矛盾,也是一个价格和价值的不匹配。

  另一方面,甲乙双方对于估值判断基础是不一致的。

  在王国平看来,很多甲方定价采用比价法或者成本法来定价。比价法对标的是所在区域成熟商业定价,而未考虑自身的商业运营能力是否与对方同等水平。成本法在于地产价格持续攀升,导致回报率降低,甲方想获得理想回报,就把租金定价钉住房价。

  营运是目前购物中心的最大挑战

  正如上文所述,解百新元华一直处于调整状态,放在今天依旧是。据悉,其前期还经历了轻奢、设计师买手店等定位,如今的方向则是城市折扣店,12月中旬将正式对外宣布。

  走进解百新元华C座,一楼仍旧处于调整状态,到处是围挡和特卖。负一楼,以及二、三、四楼店铺基本处于正常营业状态。在《赢商网》巡场期间,除了负一楼的盒马鲜生有些许人流,其余楼层的客流屈指可数。

  

  

  

上述图片均为解百新元华C座1楼

  其实,不仅仅是解百新元华,目前国内大部分购物中心都面临着营运方面的挑战。我国庞大的购物中心体量,终究将引来洗牌期。

  据赢商大数据最新发布的《中国购物中心客流指数榜单》显示,中国正在成为“购物中心大国”。截至2018年9月30日,我国3万㎡及以上的存量购物中心约8000家,未来3年拟增量3000家。尽管当下存量增速放缓,但竞争仍然激烈。如何在残酷的现实中寻得生机,考验着每一位商业地产商和项目操盘手。

  其中,购物中心运营管理是大家普遍关注的问题,圈内人士谈论最多的话题就是客流。没有足够的客流,就无法保证高坪效;没有高坪效,就无法获得高租金收入。

  而这也恰巧是购物中心的短板。区别于传统百货,我国购物中心大多是以二房东的收租心态维持着,缺乏营运思维,和店铺联动也相对较少。

  购物中心营运能力正迎来全新的挑战。

  此前采访百货一姐厉玲时,她在谈及以建设为中心、以招商为中心、以营运为中心和以物业管理为中心的这4种购物中心管理模式时,表示最为推荐的也是以营运为中心的管理模式。

  在厉玲看来,以营运为中心的管理模式将营运始终贯穿购物中心设计、建设、开业及后期管理当中。即以物业管理为基础,营运管理为中心,招商与推广为两翼的一种经营管理模式??梢园镏岣咝?;帮助各店铺提高业绩;实现店铺有机串联,提升整体业绩;实现动态调整,弥补前期建设与招商不足。

  另一方面,随着大悦城、K11、太古里、侨福芳草地等一系列业内名牌商业的出现,也为目前处于瓶颈的购物中心们指明了道路。越来越多的购物中心开始联动场内商铺做各种活动,引入各种IP,联名、跨界、艺术展、音乐节也纷纷登陆。在引流的基础上,增强场内店铺联动。

  归根到底,甲乙双方还是要平衡好价格与价值的关系,中间不乏会出现突发情况,也应及时沟通并尽快解决。

       注解:本文拍摄图片时间为11月14日下午2时许

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